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Sector JURIDICO

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Comentarios

  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    TIRAMILLAS escribió : »

    Suerte para esa vista delicada, amigo
    flashpoint escribió : »
    Suerte con la vista.

    Gracias a los dos, al final creo que se ha hecho justicia, que no es poco.

    TIRA, en relación al asunto que planteabas, he estado intentando buscar algo de jurisprudencia “ad hoc”, pero no he dispuesto de tiempo y no encuentro nada similar, aunque supongo que tienen que existir antecedentes. Parte, como ya adelantas, que la última línea jurisprudencial se ha vuelto bastante restrictiva a la hora de resolver los contratos, en aplicación del principio de la pervivencia obligacional del art. 1.284 CC, y por motivos de oportunidad política, dado que la frustración de muchos contratos de compraventa incrementa el debacle inmobiliario. El mero incumplimiento del plazo de entrega, si no se acredita que causa un perjuicio concreto al adquirente, o que es una demora notable y culposa, no se suele admitir per se como simple causa de resolución.
    Los términos del Suplico que planteas tienen, en mi modesto entender, argumentos a favor y en contra. El argumento en contra es, básicamente, que considero que nos encontramos ante una posible nulidad, como ya comentábamos en los mensajes anteriores, por incumplimiento de los requisitos sustanciales de la contratación, en atención a la normativa de consumidores; la nulidad es, no obstante, una institución aún más restrictiva que la resolución y difícil de conseguir vía litigiosa, es más propia de las Juntas Arbitrales de Consumo. A favor tienes el hecho de que planteas bien los términos, puesto que no pides la resolución “por incumplimiento del plazo de entrega”, porque no lo hay.
    Análogamente, sin embargo, sí hay mucha jurisprudencia que establece que, en este tipo de contratos “adhesivos”, que los promotores imponen y en los que no permiten modificaciones a cargo del comprador, la inclusión de cláusulas en las que la fijación de un plazo de entrega no está determinado con concreción (“se entregará aproximadamente en….”, por ejemplo), se consideran abusivas, y, por ende, nulas, aunque hay sentencias que optan por la resolución. Creo que por ahí deberías ir: si se sanciona la inclusión de plazos genéricos, con más motivo debería prevaler su no fijación. Yo invocaría, en primer lugar, la diferente posición contractual que mantienen las partes, que no es “de iguales”, puesto que a tus clientes el contrato les viene como algo impuesto, por lo que la voluntad de las partes a la hora de obligarse no está en un plano de igualdad. Con ese panorama, alude a la inexistencia de un requisito esencial de la contratación (cita la normativa de protección al consumidor, etc.); a partir de aquí, te reproduzco (sujeta a mi copyright) lo que podría ser la fundamentación jurídica:
    “Según declara el art. 1.089 del Código Civil, que abre el Libro de obligaciones y contratos, “las obligaciones nacen de... los contratos...” y añade el 1.091 “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
    El Título II del dicho libro del Código comienza con el art. 1.254, que nos define el contrato: “ ...existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
    En el Título IV del Libro IV se regula el contrato de compraventa.
    Es evidente que los escuetos términos textuales del contrato provocan una cierta inseguridad jurídica, al no constar plazo alguno de entrega del inmueble. Al respecto, en un primer momento hay que indicar que el contrato es redactado por la empresa vendedora, y por lo tanto es de aplicación lo previsto en el artículo 1.288 del Código Civil: “La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad”.
    Por su parte, resulta de plena aplicación el artículo 1.256 del Código Civil cuando expresamente indica que “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.
    En cuanto a la naturaleza del contrato, si bien entendemos que no es una cuestión esencial para la resolución del litigio, hemos de concluir que estamos ante una promesa de venta y no ante la compraventa. Así, se puede aplicar a nuestro supuesto lo expresado en la sentencia de la A. P. de Valencia de fecha 19 de enero de 2005:
    (...) y en la STS 5-octubre-1961 cuando establece "...nuestro Código Civil EDL1889/1, no sigue ese mismo criterio, y regula por separado el contrato de compraventa(art.1445) y el de promesa de venta (artículo 1451), y la propia jurisprudencia, ...llega a la misma conclusión, proclamando que en la promesa o pre-contrato , las partes no han querido otorgar la compraventa; sino tan sólo un contrato de promesa de ella, y aunque los elementos de uno y otro, sean idénticos-precio y cosa- los contratantes sólo han querido de momento cerrar un contrato de promesa, o una promesa de un futuro contrato, cuya intención de las partes debe ser respetada, a este respecto, que las sentencias de 11 de noviembre de 1943, 15 de marzo de 1945, 26 de octubre de 1946 y 1 de julio de 1950, convienen en que -si las partes que celebran un contrato , aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales de una compraventa, sólo se obligan a la futura prestación de un consentimiento encaminado a celebrarlo posteriormente, el contrato que convinieron es simplemente el preparatorio de promesa de compraventa, cuyos efectos no pueden confundirse con este último-<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
    Que así configurado el precontrato o promesa de contrato, no cabe duda que origina una obligación para las partes contratantes, la de desenvolver o complementar las bases sentadas en el precontrato, desarrollando la actividad precisa para ello; y el incumplimiento de tal obligación, puede suplirla el Juez si es requerido para ello, siempre y cuando esa actividad que hay que desplegar, sea fungible o sustituible-, ...y siempre que en el precontrato se hayan establecido las bases fundamentales del contrato futuro, principal o prometido, como son por ejemplo, en la promesa de compraventa, la base y el precio determinados o determinables, aunque otros detalles contractuales no se hayan especificado.
    Así las cosas, el artículo 1.451 preceptúa que: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
    Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro”.
    Y el artículo 1.124 establece que “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
    El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo”.
    En consecuencia, examinando los hechos y conjugándolos con los preceptos legales, podemos deducir las siguientes consecuencias:
    1. El hecho de no establecer expresamente plazo alguno para la celebración de la compraventa, o para la entrega del inmueble ni puede redundar en beneficio de la empresa vendedora ni mucho menos supone admitir una inexistencia de plazo alguno.
    2. Han pasado ….. años desde la firma del contrato y cobro de la suma solicitada sin el vendedor realice actuación alguna en cumplimiento de su obligación.
    3. Aún ante el requerimiento de cumplimiento de esta parte, no sólo no se accede al mismo, sino que ni se admite el incumplimiento por la adversa, mediante la devolución de la cantidad entregada, ni siquiera se ofrece la más mínima explicación al respecto.

    Por lo tanto, y en consecuencia con tal declaración de incumplimiento, se solicita la devolución de la suma entregada por la reserva, más los intereses desde el momento de dicha entrega hasta el efectivo reintegro”.
    Con todos los respetos y cautelas, sin embargo, hay algo que no te beneficia -y esto es solo mi subjetiva opinión- y es haber requerido simplemente de resolución previamente. Deberías haber dado la oportunidad de cumplir; es decir, ante la falta de plazo contractual, creo que tendrías que haberlo fijado tú antes de optar por la resolución: emplazar un día y hora en el Notario para la formalización, dada la inexistencia de fecha de entrega, y, ante el incumplimiento, resolver. En esas condiciones sí tengo sentencia a favor, porque lo que invoqué no fue tanto el incumplimiento del contrato, que nada decía al respecto, sino la desatención de mi requerimiento. Como no existía fecha de entrega, y la culpa de dicha laguna era del promotor, la fijé unilateralmente una vez acredité los pagos parciales.
    En cualquier caso, el asunto es bonito y, en el peor de los casos, no deberían imponer costas, ante, por un lado, las serias duda de derecho que plantea, y, por otro, la acreditada circunstancia de la inseguridad en que han sumido a tus clientes.
    Suerte. image
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  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    Gracias a los dos, al final creo que se ha hecho justicia, que no es poco.

    TIRA, en relación al asunto que planteabas, he estado intentando buscar algo de jurisprudencia “ad hoc”, pero no he dispuesto de tiempo y no encuentro nada similar, aunque supongo que tienen que existir antecedentes. Parte, como ya adelantas, que la última línea jurisprudencial se ha vuelto bastante restrictiva a la hora de resolver los contratos, en aplicación del principio de la pervivencia obligacional del art. 1.284 CC, y por motivos de oportunidad política, dado que la frustración de muchos contratos de compraventa incrementa el debacle inmobiliario. El mero incumplimiento del plazo de entrega, si no se acredita que causa un perjuicio concreto al adquirente, o que es una demora notable y culposa, no se suele admitir per se como simple causa de resolución.
    Los términos del Suplico que planteas tienen, en mi modesto entender, argumentos a favor y en contra. El argumento en contra es, básicamente, que considero que nos encontramos ante una posible nulidad, como ya comentábamos en los mensajes anteriores, por incumplimiento de los requisitos sustanciales de la contratación, en atención a la normativa de consumidores; la nulidad es, no obstante, una institución aún más restrictiva que la resolución y difícil de conseguir vía litigiosa, es más propia de las Juntas Arbitrales de Consumo. A favor tienes el hecho de que planteas bien los términos, puesto que no pides la resolución “por incumplimiento del plazo de entrega”, porque no lo hay.
    Análogamente, sin embargo, sí hay mucha jurisprudencia que establece que, en este tipo de contratos “adhesivos”, que los promotores imponen y en los que no permiten modificaciones a cargo del comprador, la inclusión de cláusulas en las que la fijación de un plazo de entrega no está determinado con concreción (“se entregará aproximadamente en….”, por ejemplo), se consideran abusivas, y, por ende, nulas, aunque hay sentencias que optan por la resolución. Creo que por ahí deberías ir: si se sanciona la inclusión de plazos genéricos, con más motivo debería prevaler su no fijación. Yo invocaría, en primer lugar, la diferente posición contractual que mantienen las partes, que no es “de iguales”, puesto que a tus clientes el contrato les viene como algo impuesto, por lo que la voluntad de las partes a la hora de obligarse no está en un plano de igualdad. Con ese panorama, alude a la inexistencia de un requisito esencial de la contratación (cita la normativa de protección al consumidor, etc.); a partir de aquí, te reproduzco (sujeta a mi copyright) lo que podría ser la fundamentación jurídica:
    “Según declara el art. 1.089 del Código Civil, que abre el Libro de obligaciones y contratos, “las obligaciones nacen de... los contratos...” y añade el 1.091 “las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
    El Título II del dicho libro del Código comienza con el art. 1.254, que nos define el contrato: “ ...existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
    En el Título IV del Libro IV se regula el contrato de compraventa.
    Es evidente que los escuetos términos textuales del contrato provocan una cierta inseguridad jurídica, al no constar plazo alguno de entrega del inmueble. Al respecto, en un primer momento hay que indicar que el contrato es redactado por la empresa vendedora, y por lo tanto es de aplicación lo previsto en el artículo 1.288 del Código Civil: “La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad”.
    Por su parte, resulta de plena aplicación el artículo 1.256 del Código Civil cuando expresamente indica que “la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.
    En cuanto a la naturaleza del contrato, si bien entendemos que no es una cuestión esencial para la resolución del litigio, hemos de concluir que estamos ante una promesa de venta y no ante la compraventa. Así, se puede aplicar a nuestro supuesto lo expresado en la sentencia de la A. P. de Valencia de fecha 19 de enero de 2005:
    (...) y en la STS 5-octubre-1961 cuando establece "...nuestro Código Civil EDL1889/1, no sigue ese mismo criterio, y regula por separado el contrato de compraventa(art.1445) y el de promesa de venta (artículo 1451), y la propia jurisprudencia, ...llega a la misma conclusión, proclamando que en la promesa o pre-contrato , las partes no han querido otorgar la compraventa; sino tan sólo un contrato de promesa de ella, y aunque los elementos de uno y otro, sean idénticos-precio y cosa- los contratantes sólo han querido de momento cerrar un contrato de promesa, o una promesa de un futuro contrato, cuya intención de las partes debe ser respetada, a este respecto, que las sentencias de 11 de noviembre de 1943, 15 de marzo de 1945, 26 de octubre de 1946 y 1 de julio de 1950, convienen en que -si las partes que celebran un contrato , aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales de una compraventa, sólo se obligan a la futura prestación de un consentimiento encaminado a celebrarlo posteriormente, el contrato que convinieron es simplemente el preparatorio de promesa de compraventa, cuyos efectos no pueden confundirse con este último-ffice:office" />
    Que así configurado el precontrato o promesa de contrato, no cabe duda que origina una obligación para las partes contratantes, la de desenvolver o complementar las bases sentadas en el precontrato, desarrollando la actividad precisa para ello; y el incumplimiento de tal obligación, puede suplirla el Juez si es requerido para ello, siempre y cuando esa actividad que hay que desplegar, sea fungible o sustituible-, ...y siempre que en el precontrato se hayan establecido las bases fundamentales del contrato futuro, principal o prometido, como son por ejemplo, en la promesa de compraventa, la base y el precio determinados o determinables, aunque otros detalles contractuales no se hayan especificado.
    Así las cosas, el artículo 1.451 preceptúa que: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
    Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro”.
    Y el artículo 1.124 establece que “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
    El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo”.
    En consecuencia, examinando los hechos y conjugándolos con los preceptos legales, podemos deducir las siguientes consecuencias:
    1. El hecho de no establecer expresamente plazo alguno para la celebración de la compraventa, o para la entrega del inmueble ni puede redundar en beneficio de la empresa vendedora ni mucho menos supone admitir una inexistencia de plazo alguno.
    2. Han pasado ….. años desde la firma del contrato y cobro de la suma solicitada sin el vendedor realice actuación alguna en cumplimiento de su obligación.
    3. Aún ante el requerimiento de cumplimiento de esta parte, no sólo no se accede al mismo, sino que ni se admite el incumplimiento por la adversa, mediante la devolución de la cantidad entregada, ni siquiera se ofrece la más mínima explicación al respecto.

    Por lo tanto, y en consecuencia con tal declaración de incumplimiento, se solicita la devolución de la suma entregada por la reserva, más los intereses desde el momento de dicha entrega hasta el efectivo reintegro”.
    Con todos los respetos y cautelas, sin embargo, hay algo que no te beneficia -y esto es solo mi subjetiva opinión- y es haber requerido simplemente de resolución previamente. Deberías haber dado la oportunidad de cumplir; es decir, ante la falta de plazo contractual, creo que tendrías que haberlo fijado tú antes de optar por la resolución: emplazar un día y hora en el Notario para la formalización, dada la inexistencia de fecha de entrega, y, ante el incumplimiento, resolver. En esas condiciones sí tengo sentencia a favor, porque lo que invoqué no fue tanto el incumplimiento del contrato, que nada decía al respecto, sino la desatención de mi requerimiento. Como no existía fecha de entrega, y la culpa de dicha laguna era del promotor, la fijé unilateralmente una vez acredité los pagos parciales.
    En cualquier caso, el asunto es bonito y, en el peor de los casos, no deberían imponer costas, ante, por un lado, las serias duda de derecho que plantea, y, por otro, la acreditada circunstancia de la inseguridad en que han sumido a tus clientes.
    Suerte. image


    Eres bueno, **** (dicho esto último con todo el respeto y cariño)

    Efectivamente como he seguido estudiando el tema (estoy en plazo para oponerme a la demanda reconvencional que me han formulado en solicitud de cumplimiento de contrato), he encontrado jurisprudencia que me dice que debo tirar por la falta de reciprocidad del contrato. Antes de la demanda me centré en el tema que el plazo de entrega debía ser algo esencial en la contratación, por lo que en el burofax que envié (es cierto que debería haber tenido cita en Notaría y haberles emplazado, mea culpa) les especifiqué de forma clara que el plazo de entrega motivó la contratación de mi cliente. Aún así, transcurrieron dos meses más sin tener noticia alguna de ellos ni explicación sobre las causas del retraso, hasta que les requierieron para firmar. Cierto abandono de sus obligaciones y negligencia por su parte hay, es evidente a mi entender.
    Como te decía, en el contrato se especifica (claúsula de lo mas normal) que ante el incumplimiento del comprador, el vendedor puede OPTAR por pedir la resolución o exigir el cumplimiento. Según la jurisprudencia que te invoco, justamente de aquí se deduce el carácter esencial del término; si lo era para el vendedor (por reciprocidad) también debe serlo para el comprador.

    De todas maneras, en el contrato había otra estipulación cuya aplicación suplico si bien de forma subsidaria:
    “La falta de pago del precio aplazado se configura expresamente como condición resolutoria de la venta, quedando en beneficio del promotor el garaje objeto de este documento y el cincuenta por ciento (50%) de las cantidades entregadas, como indemnización y pena por incumplimiento y depreciación comercial del garaje”.
    La demandada-actora reconvencional la pasa por alto y sigue insistiendo en su potestad de optar por el cumplimiento; pero yo entiendo que si me acojo a esta estipulación y dejo de pagar la entrega de llaves y la subrogación de la hipoteca, estoy optando por la resolución del contrato, si bien debo ser penalizado con la mitad de lo abonado hasta la fecha. Lo pedi de forma subsidiaria y un poco para no temer posible condena en costas, pero ya te digo que la pasan por alto.

    Un placer hablar contigo de derecho y gracias por tu tiempo imageimage
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    TIRAMILLAS escribió : »
    Efectivamente como he seguido estudiando el tema....

    Creo que lo has planteado de la mejor y única forma posible. Abunda en la reciprocidad y, efectivamente, en la falta de cumplimiento en términos habituales y conforme a la expectativa de tus clientes. Echa la llorada con los derechos de los consumidores, que está muy de moda su protección. Y tenme informado de la Sentencia, of course.

    El placer es mío, creo sinceramente que los planteamientos que estais trayendo a este post son muy interesantes. image
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  • flashpointflashpoint MegaForero
    TIRAMILLAS escribió : »
    eres bueno, **** (dicho esto último con todo el respeto y cariño)



    +1


    imageimage
  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    Pregunta directa: en demanda sobre vicios constructivos, que reclamais: ¿dinero según informe pericial, o reparación a cargo de los demandados?


    (Flash, a ver si mañana te encuentro esa sentencia)
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    TIRAMILLAS escribió : »
    Pregunta directa: en demanda sobre vicios constructivos, que reclamais: ¿dinero según informe pericial, o reparación a cargo de los demandados?


    (Flash, a ver si mañana te encuentro esa sentencia)

    Reparación a costa del demandado. Para la ejecución subsidiaria en las condenas de hacer ya tienes el art. 706 L.e.c. Si pides perras en base al informe pericial, puedes encontrarte con que los valores de ejecución real se desfasen. Así que a reparar como condena principal, y si no lo hacen, ejecución subsidiaria a su cargo o resarcimiento, en cuyo caso el importe lo determinarás en la pieza ejecutoria y siempre estará más actualizado que en fase probatoria. image

    La sentencia de Flash no existe. image
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  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    Reparación a costa del demandado. Para la ejecución subsidiaria en las condenas de hacer ya tienes el art. 706 L.e.c. Si pides perras en base al informe pericial, puedes encontrarte con que los valores de ejecución real se desfasen. Así que a reparar como condena principal, y si no lo hacen, ejecución subsidiaria a su cargo o resarcimiento, en cuyo caso el importe lo determinarás en la pieza ejecutoria y siempre estará más actualizado que en fase probatoria. image

    La sentencia de Flash no existe. image

    La pregunta viene porque casi todas las comunidades/propietarios prefieren el abono directo aunque se quede un poco corto, antes que ejecute la reparación de mala gana una empresa a la que se ha vencido en juicio. Además, en caso de ejecución deficiente o incompleta, no quedaría (entiendo yo) otra que realizar nuevo informe pericial desgranando qué se ha realizado de la sentencia, y qué no.
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    TIRAMILLAS escribió : »
    La pregunta viene porque casi todas las comunidades/propietarios prefieren el abono directo aunque se quede un poco corto, antes que ejecute la reparación de mala gana una empresa a la que se ha vencido en juicio. Además, en caso de ejecución deficiente o incompleta, no quedaría (entiendo yo) otra que realizar nuevo informe pericial desgranando qué se ha realizado de la sentencia, y qué no.

    Todo pasa porque el cliente asuma que, en caso de indemnización patrimonial, no va a poder obtener más que lo que reclama. Si acepta que luego la obra puede costarle más, vale. Y en ese caso yo pediría la conformidad escrita, porque luego ya sabes: pides 1.000, el Juzgado te da 900, y, al cabo de tres años, cuando vas a hacer la obra, te cuesta 2.000. Y más si es una Comunidad, en la que siempre está el listo que tiene un cuñado que ganó un pleito igual que el tuyo, en dos meses, y le vino el Juez a su casa a comprobar lo bien hecha que estaba la obra.

    Lo que ocurre es que si tu formulas una petición inicial indemnizatoria, te la juegas a que la contraparte impugne la cuantía y te vayas a la pericial judicial. Y los peritos judiciales, a la hora de pronunciarse sobre contenidos técnicos, pues bueno. Pero cuando se trata de dar valores de mercado, joder, parece que les hacen descuento hasta en el Lidl. Así que el planteamento indemnizatorio no es malo siempre y cuando el cliente expresamente conozca las consecuencias y las asuma. También es más complicada una condena en costas al contrario, porque si pides reparación, es fácil que el judicial muestre su conformidad con las obras propuestas en tu pericial de parte, pero si pides que se pronuncie sobre si la indemnización que reclamas "se corresponde con los precios normales y habituales de mercado", les gusta más menear alguna cifra a su criterio, y que te la estimen parcialmente.

    Y, efectivamente, metidos en ejecución de hacer, ante las discrepancias en el modo de realizar la misma, habrá de ser el perito judicial -normalmente el mismo que intervino en el proceso principal- quien determine la corrección de los trabajos.

    image
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  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    en dos meses, y le vino el Juez a su casa a comprobar lo bien hecha que estaba la obra.

    /QUOTE]



    Je je, que bueno, es verdad image
    Sobre los peritos judiciales, y su acercamiento a la parte que propone/paga.......corramos un tupido velo.
    En temas de deficiencias constructivas, la verdad es que he visto las dos peticiones (dinero/condena de hacer) por eso os preguntaba. Los temas que yo he llevado, en un 100% he alcanzado acuerdo indemnizatorio antes de plantear demanda....menos la que me ocupa ahora, que voy retrasando retrasando (interrumpiendo prescripción de dos años) y le tengo que meter mano ya.

    image
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    Ah, por cierto, el desahucio "express" que os dije mas arriba que tenía hoy: suspendido por falta de citación del demandado (le han dejado el aviso de correos y no ha ido a buscarlo) imageimage

    Lo han señalado para el mes que viene y ya he pedido la citacion edictal, pero me río yo de las buenas intenciones del legislador image
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • flashpointflashpoint MegaForero
    TIRAMILLAS escribió : »

    (Flash, a ver si mañana te encuentro esa sentencia)
    CANTAVROM-VROM escribió : »

    La sentencia de Flash no existe. image

    Juro por todas mis muelas sanas que al final la encontraré image

    TIRAMILLAS escribió : »
    Ah, por cierto, el desahucio "express" que os dije mas arriba que tenía hoy: suspendido por falta de citación del demandado (le han dejado el aviso de correos y no ha ido a buscarlo) imageimage

    Lo han señalado para el mes que viene y ya he pedido la citacion edictal, pero me río yo de las buenas intenciones del legislador image

    Al final por A o por B siempre estamos en la misma image
  • ioniioni Forero Master ✭✭✭✭
    He estado dudando si poner este post aquí o en off-topics porque puede ser de interés general. Pero como aquí estáis los abogados para discutir, al final va a sectores.

    Situación: Arrendamiento de vivienda valorada en 300.000 euros, con hipoteca de 240.000 y un pago mediante el alquiler durante 2 años de 55.000. Hasta ahí, todo bien. Pero... a la hora de escriturar, aparece un embargo de hace unos meses por importe de 30.000 euros de una financiera.

    ¿Qué hacer?

    Gracias.

    Edito: el contrato de arrendamiento con opción de compra es privado.
    "Encuentro la televisión muy educativa.
    Cada vez que alguien la enciende, me retiro a otra habitación y leo un libro".

    Groucho Marx.
  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    quemedius escribió : »
    He estado dudando si poner este post aquí o en off-topics porque puede ser de interés general. Pero como aquí estáis los abogados para discutir, al final va a sectores.

    Situación: Arrendamiento de vivienda valorada en 300.000 euros, con hipoteca de 240.000 y un pago mediante el alquiler durante 2 años de 55.000. Hasta ahí, todo bien. Pero... a la hora de escriturar, aparece un embargo de hace unos meses por importe de 30.000 euros de una financiera.

    ¿Qué hacer?

    Deduzco que la escritura se hace contra la asunción de la carga hipotecaria, es decir, que no se va a abonar precio ninguno a la propiedad (porque si no, simplemente habría que deducir el importe del embargo de dicho precio).

    Es un problemón, puesto que el adquirente, si desea quedarse con la casa, impepinablemente se hará cargo de dicho embargo, a no tener anotada en el Registro su opción. Por otro lado, seguro que el vendedor no va a responder posteriormente de dicha carga dado que, si le han embargado, muy solvente no será. Personalmente, amenazaría al vendedor con una querella, pues entiendo que puede ser un ilícito penal, incluso una estafa.

    Sin más datos del asunto, una de dos: o te quedas con la casa, asumes el embargo e intentas repetir contra el vendedor a posteriori; o renuncias a la vivienda y reclamas daños y perjuicios por el exceso de arrendamiento abonado a cuenta del precio.
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  • flashpointflashpoint MegaForero
    CANTAVROM-VROM escribió : »

    La sentencia de Flash no existe. image

    Sigo buscando, pero según mis últimas pesquisas puede que tuvieras razón y la sentencia no exista (parece que la información aparecida en la prensa no es correcta image)
  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    flashpoint escribió : »
    Sigo buscando, pero según mis últimas pesquisas puede que tuvieras razón y la sentencia no exista (parece que la información aparecida en la prensa no es correcta image)

    Te mandé ayer un correo, según me informa la editorial Tirant la sentencia no aparece ni siquiera en el Centro de Documentación del Poder Judicial...
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  • flashpointflashpoint MegaForero
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    (porque si no, simplemente habría que deducir el importe del embargo de dicho precio).

    Eso es lo primero que tiene que hacer: decirle al vendedor que el precio son 30.000 euros menos.

    Si el vendedor no lo acepta, a por él por estafa.
  • flashpointflashpoint MegaForero
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    Te mandé ayer un correo, según me informa la editorial Tirant la sentencia no aparece ni siquiera en el Centro de Documentación del Poder Judicial...


    Ostras !, sorry, no había visto tu mail (se me fue a la bandeja de "correo no deseado" image)


    Gracias de todos modos, es una historia un poco larga de contar por escrito, luego te llamo y charlamos un rato imageimage
  • ioniioni Forero Master ✭✭✭✭
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    Deduzco que la escritura se hace contra la asunción de la carga hipotecaria, es decir, que no se va a abonar precio ninguno a la propiedad (porque si no, simplemente habría que deducir el importe del embargo de dicho precio).

    Deducción correcta.image

    Es un problemón, puesto que el adquirente, si desea quedarse con la casa, impepinablemente se hará cargo de dicho embargo, a no tener anotada en el Registro su opción. Por otro lado, seguro que el vendedor no va a responder posteriormente de dicha carga dado que, si le han embargado, muy solvente no será. Personalmente, amenazaría al vendedor con una querella, pues entiendo que puede ser un ilícito penal, incluso una estafa.

    Nuevamente, correcta la deducción: el vendedor es insolvente total.image

    Sin más datos del asunto, una de dos: o te quedas con la casa, asumes el embargo e intentas repetir contra el vendedor a posteriori; o renuncias a la vivienda y reclamas daños y perjuicios por el exceso de arrendamiento abonado a cuenta del precio.

    Deducción incorrecta: la casa no es mía, ni tengo nada que ver con el asunto. Afortunadamente, añado. image.

    El tema surgió tomando un café con el director de una sucursal bancaria y pensé que se puede repetir con frecuencia, ahora que muchas de las ventas se hacen con esta fórmula. De ahí mi duda de si ponerlo en off topics, para aviso general de la tropa.

    Efectivamente es un papeleta jodida para el comprador que, de momento, como mínimo tendrá que asumir el sobrecoste o jugársela a ver si recupera algo del dinero pagado.
    "Encuentro la televisión muy educativa.
    Cada vez que alguien la enciende, me retiro a otra habitación y leo un libro".

    Groucho Marx.
  • ioniioni Forero Master ✭✭✭✭
    flashpoint escribió : »
    Eso es lo primero que tiene que hacer: decirle al vendedor que el precio son 30.000 euros menos.

    Si el vendedor no lo acepta, a por él por estafa.

    Pero es que el comprador ya sólo tiene que pagarle 5.000 euros al vendedor. El resto es por subrogación en la hipoteca.
    Y de que el vendedor pague 30.000 euros... mejor nos olvidamos.image
    "Encuentro la televisión muy educativa.
    Cada vez que alguien la enciende, me retiro a otra habitación y leo un libro".

    Groucho Marx.
  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    quemedius escribió : »
    El tema surgió tomando un café con el director de una sucursal bancaria y pensé que se puede repetir con frecuencia, ahora que muchas de las ventas se hacen con esta fórmula. De ahí mi duda de si ponerlo en off topics, para aviso general de la tropa.

    Efectivamente es un papeleta jodida para el comprador que, de momento, como mínimo tendrá que asumir el sobrecoste o jugársela a ver si recupera algo del dinero pagado.

    Por eso es recomendable que, en estos tiempos, cualquier contrato que cree un derecho real sobre un inmueble, acceda al Registro de la Propiedad, aunque conlleve un coste. En cualquier caso, si es un arrendamiento con opción a compra, cuando menos has disfrutado el alquiler de la vivienda. Peor es la situación del que entrega cantidades a cuenta a una promotora que no ha atendido los pagos hipotecarios ni ha avalado, y cuando comprar se encuentra con cargas "extras".

    Tú lo has dicho, partiendo de la cuasi imposibilidad de recuperar nada, es una decisión puramente económica del comprador optar por hacer suyo el inmueble por algo más de dinero.

    (El comprador también puede "pactar" con el banco hacer el paripé de la ejecución hipotecaria, provocando la subasta del inmueble y apañarse con ellos el remate con posibilidad de cesión a su favor -para rebajar el tipo de adjudicación-, a cambio de liquidarles extrajudicialmente parte de la deuda, pues con la bolsa inmobiliaria que hay, una vivienda con esa valoración no es muy apetecible para licitadores terceros con una carga hipotecaria tan alta. Hay que hacer ver al banco que, si no facilita esa operación, en una subasta libre se arriesgan a "comerse" la hipoteca con ladrillos de guarnición. Y como el embargo es carga posterior, no tendría que asumirla. Pero este consejo, obviamente, negaré haberlo dado. image).
    Espacio reservado para su publicidad
  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    (el comprador también puede "pactar" con el banco hacer el paripé de la ejecución hipotecaria, provocando la subasta del inmueble y apañarse con ellos el remate con posibilidad de cesión a su favor -para rebajar el tipo de adjudicación-, a cambio de liquidarles extrajudicialmente parte de la deuda, pues con la bolsa inmobiliaria que hay, una vivienda con esa valoración no es muy apetecible para licitadores terceros con una carga hipotecaria tan alta. Hay que hacer ver al banco que, si no facilita esa operación, en una subasta libre se arriesgan a "comerse" la hipoteca con ladrillos de guarnición. Y como el embargo es carga posterior, no tendría que asumirla. Pero este consejo, obviamente, negaré haberlo dado. image).


    imageimageimageimageimageimage
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    Por eso es recomendable que, en estos tiempos, cualquier contrato que cree un derecho real sobre un inmueble, acceda al Registro de la Propiedad, aunque conlleve un coste. En cualquier caso, si es un arrendamiento con opción a compra, cuando menos has disfrutado el alquiler de la vivienda. Peor es la situación del que entrega cantidades a cuenta a una promotora que no ha atendido los pagos hipotecarios ni ha avalado, y cuando comprar se encuentra con cargas "extras".

    Tú lo has dicho, partiendo de la cuasi imposibilidad de recuperar nada, es una decisión puramente económica del comprador optar por hacer suyo el inmueble por algo más de dinero.

    (El comprador también puede "pactar" con el banco hacer el paripé de la ejecución hipotecaria, provocando la subasta del inmueble y apañarse con ellos el remate con posibilidad de cesión a su favor -para rebajar el tipo de adjudicación-, a cambio de liquidarles extrajudicialmente parte de la deuda, pues con la bolsa inmobiliaria que hay, una vivienda con esa valoración no es muy apetecible para licitadores terceros con una carga hipotecaria tan alta. Hay que hacer ver al banco que, si no facilita esa operación, en una subasta libre se arriesgan a "comerse" la hipoteca con ladrillos de guarnición. Y como el embargo es carga posterior, no tendría que asumirla. Pero este consejo, obviamente, negaré haberlo dado. image).


    Lo malo es que te encuentres con el típico zoquete de asesoría jurídica (interna) que ni entienda lo que estás proponiendo y por supuesto no acepte.
    También puedes negociar con la segunda financiera; ahora seguramente el precio de mercado no llegue ni para pagar la hipoteca pendiente, con lo que si les ofreces la mitad (15.000) igual te lo aceptan. O eso o amenazar con no escriturar y que se la quede el banco image
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • CANTAVROM-VROMCANTAVROM-VROM Forero Master ✭✭✭✭
    TIRAMILLAS escribió : »
    También puedes negociar con la segunda financiera; ahora seguramente el precio de mercado no llegue ni para pagar la hipoteca pendiente, con lo que si les ofreces la mitad (15.000) igual te lo aceptan. O eso o amenazar con no escriturar y que se la quede el banco image

    Esa es quizás la mejor opción, presentar al comprador como la pieza clave, de forma que si amenaza con romper la baraja les hace la pascua a ambos: al banco, porque con un capital hipotecario tan elevado asume un riesgo muy alto de que una subasta no cubra ni de lejos el tipo. Y al segundo acreedor porque si el banco ejecuta no va a ver un euro. Y aunque ejecute él, habida cuenta del saldo hipotecario, tampoco va a ver nada, ya que el valor de la vivienda no cubrirá ambas deudas. Así que lo ideal es ofrecer a ambos una solución "menos mala" y que todos pierdan un poco antes que perderlo todo.
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  • TIRAMILLASTIRAMILLAS MegaForero ✭✭✭
    CANTAVROM-VROM escribió : »
    Esa es quizás la mejor opción, presentar al comprador como la pieza clave, de forma que si amenaza con romper la baraja les hace la pascua a ambos: al banco, porque con un capital hipotecario tan elevado asume un riesgo muy alto de que una subasta no cubra ni de lejos el tipo. Y al segundo acreedor porque si el banco ejecuta no va a ver un euro. Y aunque ejecute él, habida cuenta del saldo hipotecario, tampoco va a ver nada, ya que el valor de la vivienda no cubrirá ambas deudas. Así que lo ideal es ofrecer a ambos una solución "menos mala" y que todos pierdan un poco antes que perderlo todo.

    5.000 que deja de cobrar el vendedor tramposo, 12.500 menos en que se hipoteca el inmueble, y 12.500 menos que cobra la financiera. Ala, ahí están los 30.000 euros image
    cimg0432mn0.th.jpg Lo que desees para mí, el doble para tí.
  • goguagogua Forero Master ✭✭✭✭
    quemedius escribió : »
    He estado dudando si poner este post aquí o en off-topics porque puede ser de interés general. Pero como aquí estáis los abogados para discutir, al final va a sectores.

    Situación: Arrendamiento de vivienda valorada en 300.000 euros, con hipoteca de 240.000 y un pago mediante el alquiler durante 2 años de 55.000. Hasta ahí, todo bien. Pero... a la hora de escriturar, aparece un embargo de hace unos meses por importe de 30.000 euros de una financiera.

    ¿Qué hacer?

    Gracias.

    Edito: el contrato de arrendamiento con opción de compra es privado.


    Da igual que sea privado, el contrato esta echo de mala fe (por no advertir de las cargas que tenia el piso antes de la fimra del contrato). Eso cualquier juez lo echa para atrás, otra cosa es que puedas recuperar la pasta aportada.

    saludos

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